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供稿、攝影： 管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)生科協(xié)    編輯：袁丹

    1月7日，由北京理工大學(xué)，中國(guó)商品學(xué)會(huì)，中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)，北京首華建設(shè)經(jīng)營(yíng)有限公司，北京海開(kāi)房地產(chǎn)集團(tuán)公司，北京華安泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合主辦的“2007房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、融資與企業(yè)成長(zhǎng)研討會(huì)”在北京理工大學(xué)國(guó)際交流中心成功舉辦。各界企業(yè)家、專(zhuān)家、學(xué)者歡聚一堂，就我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與控制、企業(yè)融資及成長(zhǎng)、房?jī)r(jià)等熱點(diǎn)問(wèn)題展開(kāi)討論。會(huì)議由北京理工大學(xué)工商管理系房地產(chǎn)研究工作室承辦。

    中國(guó)商品學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)傅緒哲先生主持了會(huì)議。

    他認(rèn)為目前房屋商品已經(jīng)成為家庭最重要和最昂貴的商品，從商品學(xué)的角度研究房屋商品是中國(guó)商品學(xué)會(huì)義不容辭的責(zé)任，我們要從生產(chǎn)者和消費(fèi)者幾利益相關(guān)者不同角度研究如何提高房屋商品質(zhì)量，降低成本，合理房?jī)r(jià)。感謝各位嘉賓的積極參與，感謝北京理工給予會(huì)議的支持，感謝以周畢文先生為首的研究團(tuán)隊(duì)對(duì)會(huì)議的組織工作。

    北京理工大學(xué)工商管理系主任劉平青先生致歡迎詞。他對(duì)能有許多政府研究評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)團(tuán)體領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)屆企業(yè)老總、研究專(zhuān)家、新聞媒體參加研討會(huì)，表示熱烈歡迎。他說(shuō)學(xué)校在周畢文老師的倡導(dǎo)下的研究團(tuán)隊(duì)，以行業(yè)為背景，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了研究，這是我們管理學(xué)科理論和實(shí)踐相結(jié)合的很好方式之一。

    中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)李春偉先生主持了專(zhuān)題一“宏觀(guān)調(diào)控下的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制與融資及案例分享”的討論。有五位代表發(fā)言。中國(guó)商品雜志主編李術(shù)生先生主持了專(zhuān)題二“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)之路”。有8位代表發(fā)言。專(zhuān)題會(huì)后大會(huì)進(jìn)行了討論，濟(jì)寧市廣巨置業(yè)有限公司盛朋，濟(jì)寧市建筑公司陳峰，北京李彥龍、佟欲曉、劉勝君、李蓉等先后發(fā)表了很好的觀(guān)點(diǎn)。 大會(huì)取得了圓滿(mǎn)成功。

主題發(fā)言觀(guān)點(diǎn)集錦

周畢文（北京理工大學(xué)工商管理系副主任、房地產(chǎn)研究工作室發(fā)起人）

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理給予足夠重視。新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)控將開(kāi)始發(fā)揮作用。

    房地產(chǎn)發(fā)展存在周期性規(guī)律，一般為7-8年，98年以來(lái)因國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)政策、金融政策支持，房地產(chǎn)一路高速發(fā)展，使市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生了偏差，市場(chǎng)需求被過(guò)量放大，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，在政策和市場(chǎng)回歸理性的作用下，投資和投機(jī)房地產(chǎn)將存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)空置房總數(shù)和房?jī)r(jià)同步增加，預(yù)示著房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在的必然。

季文勝（北京首華建設(shè)經(jīng)營(yíng)有限公司 副總經(jīng)理）

    首華公司是在國(guó)有企業(yè)基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)制公司，它集開(kāi)發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理為一體，我們的戰(zhàn)略是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)追求企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的綜和效益，不在單一環(huán)節(jié)追求最大化，突出企業(yè)整體優(yōu)勢(shì)、和企業(yè)擁有的各類(lèi)資源，同時(shí)在分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，敢于利用外部資源進(jìn)行整和發(fā)展，如一些小企業(yè)的前期項(xiàng)目。目前我們的企業(yè)處在良好的發(fā)展期。

李春偉（中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)）

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要注重地域、城鄉(xiāng)、企業(yè)間的和諧發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)成長(zhǎng)型企業(yè)研究，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)品牌建設(shè)。根據(jù)中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資司、中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)、北京理工大學(xué)共同的研究成果《中國(guó)房地產(chǎn)成長(zhǎng)500評(píng)價(jià)研究》顯示，二、三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)崛起趨勢(shì)，成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好。該成果2007年1月27日在北京發(fā)布。

李永前（北京海開(kāi)房地產(chǎn)集團(tuán)公司總經(jīng)理助理）

    房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功需要注重：項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、對(duì)項(xiàng)目周期的預(yù)測(cè)、進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。
海開(kāi)房地產(chǎn)集團(tuán)公司的是一家成立較早，具有豐富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大規(guī)模房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)。特別注意（１）市場(chǎng)定位的重要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目在拿地之前一定要有充分的市場(chǎng)意識(shí)。進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)行情分析，做到有的放矢。我們對(duì)“天秀”系列項(xiàng)目成功完成，證明了這點(diǎn)。（２）科學(xué)的項(xiàng)目周期的預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目開(kāi)始之前，進(jìn)行科學(xué)的周期預(yù)測(cè)，并編制合理的開(kāi)發(fā)方案，靈活有效執(zhí)行。（３）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作主要在園林設(shè)計(jì)、物業(yè)和銷(xiāo)售三個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。

趙毅（北京成業(yè)行投資顧問(wèn)有限公司研究中心主任）

    創(chuàng)意是城市的靈魂。創(chuàng)意地產(chǎn)是一種新的經(jīng)濟(jì)理念或產(chǎn)業(yè)范式，是在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)中投入大量創(chuàng)意因素的房地產(chǎn)運(yùn)作模式。創(chuàng)意地產(chǎn)的理念意味著多元文化理念與房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)的有機(jī)互動(dòng)。創(chuàng)意地產(chǎn)的靈魂是高瞻遠(yuǎn)矚，因勢(shì)利導(dǎo)，創(chuàng)新求變。創(chuàng)意地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)變一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，轉(zhuǎn)變城市功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，提高產(chǎn)品的品牌效應(yīng)和無(wú)形資產(chǎn)。從運(yùn)作方式來(lái)看，創(chuàng)意地產(chǎn)的追求需要以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的原則為導(dǎo)向，也就是要注意其科學(xué)性和前瞻性。城市發(fā)展和區(qū)域規(guī)劃的創(chuàng)意一定要把多元文化理念與房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)結(jié)合起來(lái)。這種整合能力是以城市發(fā)展定位為基準(zhǔn)點(diǎn)的，一定要符合科學(xué)觀(guān)、可持續(xù)發(fā)展觀(guān)。

趙歧科（北京地厚致遠(yuǎn)項(xiàng)目管理有限公司副總經(jīng)理）

    北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入發(fā)展應(yīng)該向內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)邁進(jìn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分為外延式市場(chǎng)和內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，北京市在十一五規(guī)劃中定位于政治和文化中心，將一部分功能轉(zhuǎn)移到別的城市。盡管北京市常住的人口不斷增長(zhǎng)和越來(lái)越龐大的人口規(guī)模，大大拉動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)需求，但是由于土地資源稀缺性，特別是城區(qū)土地資源稀缺，使北京市外延式開(kāi)發(fā)市場(chǎng)趨于飽和，而數(shù)量巨大的存量房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)一步將需求引向內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)，即使從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，這也是符合規(guī)律的。
可以有以下幾種模式：一是包括房地產(chǎn)信托模式，二是專(zhuān)業(yè)化品牌化連鎖模式，三是房產(chǎn)合伙公司模式。將來(lái)還會(huì)有別的開(kāi)發(fā)模式出現(xiàn)。

王劍（北京華安泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司貴都國(guó)際項(xiàng)目經(jīng)理）

    項(xiàng)目定位，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目投資分析的一般包括、投資環(huán)境分析、市場(chǎng)細(xì)分和定位、總體開(kāi)發(fā)規(guī)劃、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、不確定性分析、及綜合分析。

    我們對(duì)貴都國(guó)際項(xiàng)目從普通住宅、小戶(hù)型公寓、酒店式公寓、商住產(chǎn)品四個(gè)不同定位進(jìn)行了比較，選定商住模式為本項(xiàng)目發(fā)展模式，并從客戶(hù)群定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、推廣定位進(jìn)行了全面研究，取得了項(xiàng)目成功。

楊宏（五棵松體育文化發(fā)展有限公司董事會(huì)秘書(shū)）

    房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)做作關(guān)鍵之一是資金，采取多渠道融資，是可行的，如可以采用房地產(chǎn)信托。保證項(xiàng)目的資金不斷鏈，是要注意防范的風(fēng)險(xiǎn)。

田作堂（北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室、技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理碩士）

    中國(guó)房?jī)r(jià)將保持“長(zhǎng)期堅(jiān)挺，穩(wěn)步增長(zhǎng)”的態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)問(wèn)題根本上是由供求關(guān)系決定的。分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種因素，有以下從七個(gè)方面支持這一說(shuō)法：（1）我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)情況平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資（包括房地產(chǎn)投資）的增長(zhǎng)率對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)10.7%的增長(zhǎng)具有較大貢獻(xiàn)。（２）土地價(jià)格的上漲增加了房地產(chǎn)業(yè)的成本，而這些成本又必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。（3）與國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格比較，我國(guó)房?jī)r(jià)存在極大發(fā)展空間。比較東京、紐約、莫斯科、倫敦等地房?jī)r(jià)發(fā)現(xiàn)，北京、上海等地房?jī)r(jià)仍偏低。（4）居民可支配收入的增加為房?jī)r(jià)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，提供了有力支撐。2006年上半年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5997元，實(shí)際增長(zhǎng)10.2％。（5）城市化進(jìn)程等導(dǎo)致的市場(chǎng)剛性需求將使房?jī)r(jià)長(zhǎng)期堅(jiān)挺。（6）高度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性使房?jī)r(jià)的大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)增加，產(chǎn)業(yè)自身調(diào)整促使房?jī)r(jià)在高位上運(yùn)行。（7）政府不希望房?jī)r(jià)大起大落，跌宕起伏。房?jī)r(jià)下跌將使許多家庭就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定沒(méi)有好處，特別對(duì)金融安全帶來(lái)威脅。

盧鵬（中國(guó)印刷集團(tuán)企業(yè)管理部、企業(yè)管理碩士）

    房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提升。全國(guó)目前有3萬(wàn)多家各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)，每年約有20%企業(yè)因項(xiàng)目的完成而終結(jié)。

    企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力包括資源、必要能力、成就能力和核心能力四個(gè)不同層次。企業(yè)核心能力是企業(yè)一切知識(shí)最深層的內(nèi)涵，在運(yùn)作上是跨部門(mén)技術(shù)、科技能力的協(xié)調(diào)與整合，包括：戰(zhàn)略管理能力、研究發(fā)展能力、網(wǎng)絡(luò)資源能力、營(yíng)銷(xiāo)配送能力。

    提高房地產(chǎn)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)能力可以從以下幾個(gè)方面著手：①促進(jìn)住宅工業(yè)化。②回歸資源整合。③推進(jìn)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)。④?chē)L試并購(gòu)與合作。

喬小勇（北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室、城市管理碩士）

    城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要尋求合理最優(yōu)規(guī)模。在城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模中，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡是維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要指標(biāo)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要內(nèi)容。城市規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,應(yīng)從需求管理的角度制定政策,并嚴(yán)格控制投資開(kāi)發(fā)規(guī)模,以保證市場(chǎng)的供求平衡；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向,做出適當(dāng)?shù)耐顿Y決策,以最大程度地滿(mǎn)足市場(chǎng)需要和提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。政府部門(mén)要運(yùn)用一定的定量和定性手段來(lái)確定每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最優(yōu)規(guī)模量，來(lái)正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)。

韓慶峰（北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室、技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理碩士）

    住房抵押貸款證券化在未來(lái)房地產(chǎn)金融發(fā)展中將具有舉足輕重的地位。它可將商業(yè)銀行長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動(dòng)性高的證券資產(chǎn)，以解決商業(yè)銀行資金結(jié)構(gòu)不匹配的問(wèn)題，防范商業(yè)銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，將銀行的風(fēng)險(xiǎn)分散到眾多的證券投資者身上。擴(kuò)大融資渠道，為住房信貸資金提供新的來(lái)源，支持更多的人買(mǎi)房；拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)籌措開(kāi)發(fā)資金的渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

管海燕（北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室、技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理碩士）

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要對(duì)外資進(jìn)行信息掌控。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及相關(guān)金融政策等方面的不斷開(kāi)放，大量外資正在以多種方式進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資不僅僅投資于樓市，還想通過(guò)注資等方式進(jìn)一步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。在將來(lái)，外資將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。政府應(yīng)當(dāng)采取積極措施以應(yīng)對(duì)外資的負(fù)面影響：①?lài)?yán)格監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向，避免外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作；②加強(qiáng)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)投資基金的管理；③加大稅收征收力度；④加強(qiáng)對(duì)外資房地產(chǎn)中介公司的監(jiān)管力度等。